十年前，假如你在一个鸡尾酒会上和别的人探讨地址选择问题，总会有人抛出如此一个理念：麦当劳其实并非一家速食餐厅，而是一家房产公司，他们其实是在投资房产业，从而给自己带来保障。
而现在，假如你还在宣扬如此的结论，那就会有人向你的脸上扔酒杯了。
由于贷款危机早已让房产市场变差，让无数的人无家可归，紧急打击了当今的经济环境。
然而，站在特许经营的角度来看，上述结论却仍然站得住脚。
特许经营业一直对房产业维持着相当高的热情，他们一直不断针对商铺的地址和客流量之间的关系进行剖析，而这一点也是麦当劳的长项。
伴随经济的进一步衰退，加盟代理商不能不应付头疼的房租问题，而特许经营商们也要拒绝一些无关紧要的地址。
特许经营商们又一次意识到了房产业的重要程度。
结果就是，特许经营商们对经营地址的选择变得愈加小心严肃，并且试图从低迷的房产市场中占得一些实惠，从而使我们的利益最大化。
在现在这个不景气的经济形势下，假如你目前开始创业就非常可能立刻陷入困境，之后你就不能不降低开支，严格控制本钱，期待经济的复苏。
Phil Baugh说。
他是Baum Realty集团的董事总经理，该集团坐落于芝加哥，是一家专注于特许经营范围的房产中介公司。
BeefOBradys就是一家十分关注地产行业的公司，该公司经营着213家为体育迷服务的夜店。
他们的很多连锁店都在经济衰退中遭到了紧急的打击，不少加盟代理商都出现了盈利下滑的现象，更有多家实体门店已经关闭。
但在去年，他们一些新门店经营面的平均盈利居然超越了那些原有些实体门店。
该企业的首席进步官JamesWalker表示，出现这一现象是什么原因一部分要归功于公司对菜单的调整，与为代理者提供了更好的财务帮助服务。
但，其重要原因则是公司新推出的Beefs2.0计划，该计划的主要内容是对店内的装饰进行重新布置，使其更符合现代人的口味，同时优化实体门店的布局，使店内空间得到最充分的借助，让更多的客人可以同时在店内享受服务。
非常重要的是，这种设计可以满足各种商业地方的实体门店的需要。
Walker表示：这种布局可以充分借助实体门店的面积，从2800平方英尺到6000英尺的实体门店都适用。
大家尽力为所有实体门店提供布局设计，而不是只专注于某一个单一的实体门店。
当你有了一个严谨的规划之后，你会发现行业内的其他企业也会效仿你的做法。
这种作法使大家能在和其他企业的角逐中维持优势。
换句话说，当另外一个角逐对手哄抬某一商业场合的租赁费用时，BeefOBradys完全有能力舍弃这个场合，转而在马路的另一边开设实体门店且依旧盈利。
而其他企业可能就没办法这么做了。
店址选择的数据剖析BeefOBradys对店址的选择也有着全新的见解。
2010年，他们与Analytics公司展开合作。
该公司是一家坐落于纽约的数据剖析公司，他们帮助特许经营商们找到开设实体门店的理想商业场合。
这次合作改变了BeefOBradys对实体门店的理解，企业的高管们被说服在黄金地段开设实体门店，虽然租金高昂，但它带来的客流量完全可以弥补高昂的租金带来的本钱。
Walker表示：大家会综合考虑销售额和实体门店面积，当然期望找到收入更高的地方，但这并不意味着大家没探寻实惠的地方。
大家期望在这一方面可以比以前做得更好。
Greg Vojnovic是Popeyes Louisiana Kitchen企业的副总裁，负责企业的进步工作。
Vojnovic得出了和Walker一样的结论。
他表示：坦白说，好的商业地产仍然是好的，这类地方至少在将来5年内仍将为企业带来巨大的客流量。
想在这类地方找到租金低廉的门店是不可能的。
经济衰退并不会对这类地方的租金产生影响。
它带来的影响是在可获得性上，那些之前被占用的A级地址忽然可以获得了，不是由于这类地址不好，而一般是由于原来的经营者遇见了些问题，就像百年一遇的洪水。
Vojnovic正在尝试找到这类难得的门店。
和BeefOBradys一样，Popeyes也在借助数据剖析来地址选择。
Vojnovic表示：截止到2008年，大家的地址选择工作进行得都不算顺利。
但随后大家发现借助数据剖析可以为大家提供帮助。
目前，当大家劝说代理者把实体门店开在这类租金更为昂贵的地方时，大家可以给他们展示这类数据，告诉他们这个实体门店可以为他带来客流量和流水，从而让他们更有信心。
地址选择工作不再是简单的凭着直觉，它有一套愈加严谨的规范。
好的店址更有机会创造出一个表现愈加出色的代理店。
Site Analytics企业的开创者兼总裁Adam Epstein表示：伴随各类数据的不断精准化，这类复杂的数据将为特许经营加盟商的地址选择工作提供帮助。
这类数据运算不只可以帮助特许经营商找到最好的经营地，还能帮他们更了解地认识市场和客户。
比如，一个过去觉得自己需要10万个客户的经营商发现，7.5万个客户已经足以让他达到盈利目的。
一个过去在低收入社区门店经营的经营商发现处在高收入社区的客户也会在购买时杀价。
Adam Epstein说：聪明的经营者总会防止犯了错误误。
目前特许经营商们可以依赖数据来进行经营，而不是简单地依赖直觉或是猜硬币。
现在，他们意识到，当他们需要解决问题的时候，可以仔细地研究数据，找到最好的解决方法。
Baum Realty集团的副总裁Jennifer Watson发现，尽管有不少空置的场合，但要找到出色的商业场合仍然需要付出很大的努力。
愈加多的公司计划着将那些处于B级和C级地址的实体门店迁移到A级地址，这类场合的房东们几乎不再给企业讨价还价的空间。
她建议：重点就是要和这类场合的中介进行合作，和他们搞好关系，期望可以得到适当的价格。
大家有一个顾客Newks ExpressCaf，大家去了Blockbuster和Hollywood Video两个地方，这两个地方都有A级地方的实体门店，大家期望在其他公司盯上他们之前就把这两个实体门店拿下来。
重新谈房租的方法房产市场的萎靡不振也给那些长期经营的加盟代理商带来了机会。
BeefOBradys和Popeyes都有这么一个项目，就是通过数据剖析找到理想的经营场合，然后帮助原有些加盟代理商迁到更好的场合。
对代理者来讲，最大的机会就是可以对门店租金进行重新谈判。
对于那些业务下滑房租又高的代理者来讲，房东一般会想重新商定出租细节，由于他们最不想看到的就是失去承租人，使房子闲置。
来自BaumRealty集团的Baugh觉得，和房东重新商定出租细节的时候应该做好充分筹备，而不可以随便需要房租调整。
他表示：不少人确实迫切需要房东对房租进行调整，但还有不少人并没如此的需要，只不过把商讨出租细节当作一个时尚。
我认识一个加盟代理商，他租了不少实体门店，他给每个房东都去信需要重新商定房租。
假如你非常随意地来做这件事，你会损害我们的声誉，破坏你和房东之间原本好的关系。
Baugh建议，在重新商讨房租的时候，加盟代理商应拿出诚意和证据，证明降低房租能让双方都获益。
他说：商讨的时候，加盟代理商应当设定好我们的底线，向房东说明我们的需要，与自己为什么需要重新商讨房租。
比如，你在过去的5年中经营一直非常顺利，但6个月前，萎缩的经济叫你的收益减少，并且目前急切需要现金流。
你可以和房东商定一个临时的房租调整手段。
另外一个状况是，假如你在过去的3年中一直很难盈利，你就有必要和房东就全部出租协议进行重新商讨，但请注意，你需要筹备好一份详细的说明文件来支撑你的建议。
一些特许经营授权商们已经开始就房租对代理者进行帮助。
2009年，Quiznos曾打造了几个团队来帮助代理者和房东进行谈判。
同一时间，Annex Brands公司也向各加盟代理商的房东施加了重压。
Chris Kimball是Annex企业的经营场合出租助理，他表示：非常显然，当全国范围的总公司都在和房东进行协商的时候，房东会更相信大家的诚意。
他表示在大部分时候他都可以处置好类似的协商，为他们的代理者节省平均20%～25%的房租。
现在，这家公司仍然在为代理者提供和房东重新协商租赁费用的帮忙。
Kimball表示：这是一个十分成功的项目，这个项目拯救了不少代理者，这一点是毫无疑问的。
这次的经济衰退从根本上改变了特许房产市场，但以低廉的价格找到出色实体门店的机会正在飞速消失。
来自BeefOBradys的Walker表示：我和地产商交际的经验告诉我，房东在处置房租下调的问题上表现得十分消极，而当房租上涨的时候，他们又会忽然变得积极起来。
幸运的是，在现在这个年代，房租还没高得不靠谱，叫人没办法同意。
或许一段时间后，大家就会听到让人振奋的消息，经济可以出现好转，最后回归正轨。
